במדריך זה נדבר על חברות הטייטל: משמעות החברה, מה היא עושה בפועל, מה תחום האחריות שלה, מה המגבלות שלה ועוד.
מהשיחות הרבות עם משקיעים חדשים וותיקים הבנתי שהתפיסה של משמעות החברה מוטעית ברוב המעגלים, אם זה מחוסר ידע או ממידע מוטעה מחברות כאלה ואחרות.
אז נתחיל מההתחלה, תפקידה של חברת הטייטל היא תאום הסגירה בין שלל הגורמים המעורבים, תיאום המתבצע בין הקונה, המוכר, חברת הביטוח המבטחת את הטייטל ומלווים למיניהם במקרה הצורך. חברת הטייטל היא חברה חיצונית שעובדת לפי הדרישות והנהלים שלה ושל האזור בו היא פועלת ללא קשרי עבודה ישירים אל מול המוכר או הקונה.
חשוב לחדד את הנקודה: החברה מתאמת בלבד, היא לא עורכת דין או חברת ביטוח, היא חברה המספקת שירותים לכל המעורבים הנ״ל (לרוב לפחות).
התקדמות העסקה עם ציון תפקיד חברת הטייטל והמשמעות שלה
הצעות/תקופת בדק/פקדונות:
כל עסקה מתחילה בהצעה וחתימת חוזה מכר, כבר בחוזה יצוינו פרטי חברת הטייטל כשהבחירה לרוב תהיה ע״י המוכר. בחוזה מכר יפורטו כלל התנאים של העסקה והדרישות אל מול חברת הטייטל (האם נדרשים דוחות נוספים? האם יש לבדוק היתרים ועבירות אל מול המחוז? מתי הקונה צריך להעביר פיקדון? מתי תאריך הסגירה? האם העסקה מתבצעת במזומן וכו’).
עם חתימת ההסכם, חברת הטייטל מקבלת את החוזה ומתחילה לעבוד על פיו, לרוב לא יתחילו בדיקות כל עוד לא קרובים לתאריך הסגירה, לכן, בשלב זה החברה תתנהל כחשבון נאמנות לכל דבר, יופקד הפיקדון של הקונה כשהסכם המכר הוא ההסכם הנאמנות של חשבון הנאמנות.
התכוננות לסגירה:
הסגירה מתקרבת וההסכם לא בוטל, חברת הטייטל תתחיל בביצוע בדיקות לטייטל של הנכס (טאבו) האם קיימים שעבודים? עיקולים? או רישומים רלוונטיים על הנכס בארכיונים (פאבליק רקורדס) חשוב להבין שהבדיקה המבוצעת היא למטרת הביטוח בלבד.
מטרת החברה היא לוודא שהטייטל נקי ולהעביר את הבדיקה לחברות הביטוח שיחליטו האם ניתן לבטח את הנכס או לא. החברה מתנהלת כנציג של חברת הביטוח ולאחר אישור הביטוח מוציאה החברה התחייבות לפוליסה שתוצע ביום הסגירה.
בנוסף, בשלב הזה תבצע חברת הטייטל בדיקות נוספות לפי בקשת המוכר/קונה שמופיעים בהסכם או התבקשו בכתב, כמו בדיקת עבירות מול העירייה, בדיקת פרמטים פתוחים, בדיקת חשבונות פתוחים וכו'.
לבסוף, חברת הטייטל תוציא מאזן סיום, טבלה המסכמת את כלל פרטי העסקה בה יצוינו שמות הצדדים ופרטיהם, עלויות רכישה, גובה פיקדון שהופקד, עלויות סגירה סופיות, ועלויות דוחות נוספים. כמו כן, בדוח זה נראה את כלל ההתקזזויות בין הקונה למוכר כגון ארנונה, ועד שכונה, חובות ארנונה/חשבונות וכו’.
עד כאן חלק ראשון על חברת הטייטל.
בפרקים הבאים: סגירה על הנכס, טיפים ואזהרות להתנהלות אל מול חברת הטייטל, ואיך ניתן להגיע לחסכון מצד אחד ובטחון מקסימלי מצד שני בעבודה חכמה אל מול חברות הטייטל השונות.
