בפרק זה נלמד מה קורה ברגע ההחלטה הגדולה, ומהם שלבי הקנייה בארה”ב.

אז התלבטנו, חשבנו, בדקנו וחקרנו… ומצאנו! נכס שאנו מאמינים בלב שלם שהוא ההשקעה הנכונה מבחינתנו, מה הלאה?

תהליך הרכישה האמריקאי תבניתי ויסודי מאוד אך עם זאת מהיר וענייני.

שלב א: מו”מ ראשוני

בדומה מאוד לשוק הישראלי, השלב הראשון הוא הצעת מחיר, לכל נכס יש מחיר שיווק ואנו בעזרת מו”מ נכון ננסה להשיג את הנכס במחיר הטוב ביותר שנצליח.

בארה”ב הכל עובד דרך סוכנים, והקשר בין הלקוחות עצמם הוא מינימלי עד אפסי, הרצון הוא ליצור מו״מ בו שני גופים מקצועיים הם המבצעים בהנחיית הלקוחות.

שלב הצעת המחיר הוא קריטי ויש להכיר את השוק ברמה הגבוהה ביותר, לפעמים, חכם להעביר הצעה נמוכה עקב ביקוש נמוך או לחץ של המוכר, ולפעמים דווקא הצעה מעל המחיר המבוקש תביא את עסקת חיינו עקב התחרות הגדולה.

שלב ב: חתימת חוזה ראשוני

לאחר הגעה להסכמה עם המוכר נחתם חוזה קנייה ראשוני, בניגוד לישראל החוזים הם כמעט זהים, וישנם דברים ספציפיים שמשתנים מחוזה לחוזה, החוזים קלים להבנה, והגישה היא לנסות לסיים את העסקה עם שני הצדדים מרוצים.

השינויים מחוזה לחוזה: פקדון ראשוני (earnest money), אורך תקופת הבדק (בין 3 ל-14 יום), תאריך סגירה, זכויות על ריהוט או שטחים שהוספו וכדומה.

חשוב לציין שהחוזה נחתם מהצד של הקונה ברגע העברת הצעת מחיר ראשונה, בתוספת של הוכחה הון, החוזה הוא לא סופי כל עוד לא נחתם גם ע”י המוכר.

שלב ג: תקופת הבדק

ההצעה התקבלה, ואנו נכנסים לתקופת בדק, העסקה עוד לא סופית אך שני הצדדים הסכימו לתנאים הכלליים של המכירה.

בשלב זה נעשים כל הבדיקות האחרונות של הנכס (insepction), ומו״מ נוסף אם נתגלו בעיות בבדיקה. חשוב להבין שנוכל לבטל את העסקה בתקופת הבדק ללא עלות ועם החזר מלא של הפקדון.

שלב ד: הכנה לסגירה

שיטת הסגירה האמריקאית פשוטה מאוד אך יסודית ובטוחה.

תחילה תבדוק חברת הטייטל את הרישום מעיקולים, שעבודים, כפילות וכדומה, ולאחר הבדיקה תוציא למשקיע ביטוח לכל החיים לכל בעיה רישומית עתידית – Title insurance.

לאחר מכן תכין החברה את כלל מסמכי הסגירה לחתימה ותעביר לקונה ולמוכר לווידוי.

שלב ה: סגירה

השלב הסופי של העסקה. בשלב זה עוברת הבעלות של הנכס בין המוכר לקונה, במעמד זה שני הצדדים חותמים על מסמכי הסגירה, הכסף עובר למוכר והבעלות של הנכס עוברת לקונה.

ביום הסגירה נקבל את כל מסמכי הנכס חתומים ע״י שני הצדדים ואת שטר החוב של הנכס (רישום בטאבו).

בסוף שלב הסגירה המפתח מועבר רשמית לקונה, והעסקה הסתיימה, מזל טוב!!

לסיכום

תהליך הקנייה האמריקאי יסודי מאוד, ונותן לנו כקונים לקבל את כלל המידע לפני החותמת הסופית, הבירוקרטיה קיימת לטובת הצדדים ועוזרת להם לוודא את העסקה בכל רבדיה.