במאמר זה, אסביר על ניתוח נכסים בעזרת ה-MLS (במקום נכסים שנמכרים ללא סוכני נדל״ן)
״האם אל אס״ היא קודם כל מערכת לאיתור ושיווק נכסים. עקב כמות המידע הנכנסת למערכת, MLS מתפקד גם כמערכת מצוינת לניתוח עסקאות רלוונטיות.
במאמר אגע בממשק הכללי, ולבסוף אסיים בכמה טיפים פרקטיים לניתוח איכותי יותר בעזרת המערכת.
אז קיבלנו כתובת מהסוכן/הולסלר. לשם הדוגמה, ניקח עסקה שניתחנו ממש לאחרונה:
40 CARNATION LN, DEBARY, FL 32713
זהו נכס שיכול להתאים להשכרה ולפליפ ונמצא ממש עכשיו בשוק (ככה שכולכם תוכלו לראות אותו גם בזילוו ו/או באתרים אחרים).
נרשום תחילה את כלל הפרטים של הנכס שלנו, כשכל מה שיתייחס אליו שמאי רלוונטי להשוואה שלנו:
נתחיל בחיפוש קרוב ככל האפשר, ובמקרה הצורך נתחיל להתרחק
אנו מחפשים את מחיר השוק של הנכס ובודקים את הרלוונטיות שלו מבחינת הביקוש של השוק.
לפניכם תמונה של כלל הקריטריונים בחיפוש, עם כמות תוצאות (שתי תוצאות בלבד).
באופן אישי, אני אוהב גם לעשות חיפוש ללא סינון בשכונה בלבד, כדי להבין את הלך הרוח באיזור – תמונה 0.25 מייל 180 יום אחורה ללא סינון.
עקב מיעוט תוצאות ננסה להתרחק עוד לרדיוס של 0.5 מייל – חיפוש פחות מדויק אבל עדיף מתוצאה אחת להשוואה – ונגיע ל-11 תוצאות, כמות יותר ממספקת לתחילת עבודה על התוצאות.
לחיצה על result תראה לנו את הנכסים ברשימה מסודרת.
לפינכם תמונה של הפרמטרים החשובים ומשמעותם.
ועכשיו לסינונים, מעבר נכס אחרי נכס, ומחיקה של נכסים שלא עומדים כנגד הנכס שלנו מסיבות כאלה ואחרות.
נכסים לא משופצים נפסלים במידי אם התייחסות לזמן מכירה, גובה מכירה ושיפוץ.
מצורפת טבלת אקסל (להורדה לחץ כאן) – רקע אדום בהיר = אי התאמה, רקע אדום בכותרת = נפסל
ועכשיו נתייחס לתוצאות עם כמה טיפים חשובים (סיכום תוכלו למצוא גם באקסל בטבלה הצהובה):
ממוצע $ לסקוואר: 133$. שם את הנכס שלנו בכ-135,000$
ממוצע ימים בשוק: 35 יום, אזור עם ביקוש רב לבתים דומים.
סוג מכירה: מימון. לא רק שיש ביקוש, הביקוש הוא של קוני בתים ולא של משקיעים.
סיכום: מחיר שוק של 135,000$ באזור מבוקש ע״י קונים אמריקאים מקומיים.
טיפים נוספים כלליים:
- לא להתחיל ניתוח לפני שאתם סגורים במאה אחוז על פרטי הנכס שלכם (אתר המחוז הוא הכתובת הטובה ביותר)
- לנסות להתייחס כמה שפחות לנכסים לא משופצים ברמת ההשוואה, כן להתייחס ברמת המחיר ומהירות הקנייה. כדי לדייק אפילו יותר, את המשפוצים יש לסווג לפי רמת גימור נמוכה בינונית וגבוהה
- מנתחים דופלקסים/מרובי יחידות – בקשו נתונים מקטגוריית income
- מנתחים דירות/טאון הומים/נכסים בתוך קהילה – בשום אופן לא להשוות לבתים פרטיים. כשמשווים נכסים דומים בקהילות אחרות יש לוודא שהקהילה האחרת דומה לשלנו.
- בדיוק כמו בניתוח שוק למכירה, אפשר לחפש נכסים דומים שהושכרו מסביב לנכס (אותם קריטריונים).
- סאבדיוויזן היא שכונה בתרגום חופשי. אם השכונה שונה, יש לוודא שאין הבדל משמעותי בין השכונות.
- היסטוריית מכירה – תמונה. יש לבדוק את ההיסטוריה של הנכס שלנו על מנת להבין את התהליך שעבר המוכר לקביעת רמת מוטיבציה להנחה או נורות אדומות קיימות. דוגמא מצוינת נראה בנכס הנ״ל: הרבה נסיונות והצלחות למכירה; נורה אדומה – למה? האם יש בעיה בנכס שגורמת לו להימכר שוב ושוב ושוב?
- תנו תמיד הרבה יותר משמעות לנכסים שנמכרו מאשר לנכסים שעומדים למכירה כיום.
- לוודא התאמה גם ברמת המפה, יכול להיות שנכס מעלה/מוריד את הממוצע בגלל המיקום שלו (על אגם, מול בית ספר וכו…)
- נכסים פנדינג/למכירה – לא להתבייש להתקשר לסוכנים ולשאול איך הולך בתהליך המכירה?
ועכשיו, למי ששרד עד פה: חמשה חברים שירצו להתנסות בחיפוש ע״י ה-MLS וקבלת תוצאות – יכולים להעביר לי במייל פירוט על מה הם מחפשים והם יקבלו בתמורה עדכונים חיים פעמיים בשבוע מהשוק המקומי עם כלל הפרטים של הנכסים. אשמח אם תתייחסו לאחר כשבוע ותרשמו אם החיפוש הניב תוצאות, מהם הקשיים שבהם נתקלתם בעבודה בפורטל הלקוח וכל נתון מעניין נוסף שתמצאו לנכון לדווח עליו.
חשוב לציין שהחיפוש יכול להתקיים רק במרכז פלורידה.
